事故物件は家賃も相場よりだいぶ低いため、家賃を安く抑えたいときには検討する人もいるかと思います。

事故物件に住むということ、事故物件はやめたほうがいいのか、知っておくべきことのまとめです。

　

　

事故物件とは

事故物件とは、一般的に、過去に自殺や他殺、孤独死などで死者が出た物件のことを言います。
不動産業界的には、人の死による心理的瑕疵（しんりてきかし）で告知義務が発生する物件をいわゆる事故物件と定義していることが多いです。

告知義務とは、「借主が知っていたら賃貸契約を締結しないかもしれない重要な事実は相手に知らせる必要がある」というものです。

雨漏りなどの物理的瑕疵（かし）、建築制限などの法律的瑕疵などのいくつかの告知義務のうち、いわゆる事故物件は、建物自体には問題はなくとも心理的に抵抗や嫌悪を感じる心理的瑕疵に該当します。

不動産会社は、賃貸物件を紹介するため物件のいろいろな情報を収集しますが、人の死に関する情報については、そういった事案が生じたことを疑わせる特段の事情がないのであれば自発的に調査しなければいけない義務は宅建業法上はありません。

つまり、不動産会社が物件情報を収集する通常の過程で人の死に関する情報を仕入れたのなら、それは内容によっては調べて告知しなければなりませんが、そういった情報がない物件までいちいち事故物件かどうかを調べる必要はない、ということです。

「不動産会社が事故物件であることを隠していた」と揉めることがありますが、意図的に隠していたなら話は別ですが、通常は、多少なりとも調べなければわからないレベルの内容ならば不動産会社も本当に知らなかった可能性が高いです。



宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

人の死は日々各地で発生しています。自殺や事件だけでなく、事故死や老衰、自然死もあります。

そのうちどれを事故物件のもととなる「心理的瑕疵」とするのか、心理的瑕疵とする期間（事故物件とみなす期間）はどれくらいかは、事案の態様、周知性、立地等の特性によって異なり、時代や社会の変化に伴い変遷する可能性もあります。また、心理的瑕疵は時間の経過とともに希釈され、やがて消滅するとの裁判例もあります。
また、人の死に関する事案の評価については、個人の内心に関わる事項であり、それが取引の判断にどの程度の影響を及ぼすかについては、当事者ごとに異なるものです。

そのため、不動産会社によって対応が異なり、それがトラブルへ発展することもでてきました。

2021年に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（以下「ガイドライン」）を取りまとめました。
これにより、これまで不動産会社がそれぞれ独自のルールで行っていた人の死に関する事案に対し、一定の基準が設けられることになりました。

過去に人の死が生じた不動産の取引に際し、宅地建物取引業者がこのガイドラインで示した対応を行わなかった場合、そのことだけをもって直ちに宅地建物取引業法違反となるものではありませんが、宅地建物取引業者の対応を巡ってトラブルとなった場合には、行政庁における監督に当たって、このガイドラインが参考にされることとなります。



事故物件の基準

ガイドラインにより、事故物件（告知義務が発生する物件）となる基準ができました。
あくまで一般的な基準であり、起きた事件や事故の事案や周知性などにより扱いが変わることがあります。

告知しなくてもよいもの

告知義務が発生しないので、通常は事故物件とならないものです。

自然死又は日常生活の中での不慮の死
人の死が常に各地で発生している以上、自宅での死因割合のうち9割を占める老衰や持病による病死などのいわゆる自然死は、居住用不動産ならば当然に予想できるとして告知の対象外になります。
また、裁判例においても、自然死について心理的瑕疵への該当を否定したものが存在します。
日常生活の中で生じた不慮の事故
事故死に相当するものであっても、自宅の階段からの転落や入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥などは、そのような死が生ずることは当然に予想されるものであり、これが借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えられ対象外となります。
三年が経過した場合
告知義務が発生する事案が発覚してから、おおむね3年が経過した場合は告知の対象外となります。
ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではありません。
隣接住戸や通常使用しない共用部分
隣の家など、敷地外は告知対象外となります。
集合住宅の共用部分でも、日常生活において通常使用しない部分で発生したものも告知対象外となります。
ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではありません。

告知しなければならないもの

告知義務が発生するため、いわゆる事故物件扱いとなります。

告知しなくてよいもの以外
上記の「告知しなければいけないもの」以外で、取引相手の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、借主に対して告知しなければなりません。
特殊清掃が行われた物件
告知対象外になる自然死や日常生活の中での不慮の死であっても、過去に人が死亡し長期間にわたって人知れず放置されたこと等による特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合は告知義務が発生します。
上記にかかわらず、告知が必要と思われるもの
借主から事案の有無について問われた場合
借主が把握しておくべき特段の事情があると認識した場合


【結論】事故物件を検討するときに知っておいてほしいこと

事故物件に住むかどうかは結局は個人の自由です。
ですが、事故物件を検討している人へぜひ知っておいてほしいことがあります。



事故物件において、幽霊が出る出ないはさほど大きな問題ではありません。
怪我をした、試験に落ちた、親が病気になったなど、自分や周囲になにか不幸が起きたときに「事故物件に住んでいるせいでは」「幽霊のせいでは」と疑心暗鬼になってしまうことが一番の問題です。

こういった考えに陥りそうな人は事故物件は避けた方が無難です。

一度疑ってしまうと、その後に事故物件ではない物件に引っ越しても、不幸なことが起きたら「もしかして事故物件の霊が自分についてきたのではないか」などと悪い方向に考えてしまう可能性もあり、最悪の場合はメンタルがやられます。



事故物件の問題はいわゆる霊的なものだけではありません。
事件があった物件の場合は、事件の関係者（人間）が訪ねてくる可能性もありますので、別な意味での懸念や怖さもあります。
また、野次馬が肝試し感覚で来る可能性もあります。

事故物件に住むことは、これらのことを跳ね除けるメンタルの強さも大切になりますので、安いからと言って安易に契約をせず、じっくり考えてから契約をするようにしましょう。



参考