敷金を預けている場合、退去時に敷金の精算があります。
入居時に貸主に預けた敷金から原状回復費用や未払い賃料などを差し引いて借主に返還されるものです。

 

 

敷金とは?

2020年の改正民法により、敷金が明文化されました。

第622条の2
賃貸人は、敷金(いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。)を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。

(1)賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
(2)賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。

2.賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。

原状回復とは

2020年の改正民法により、原状回復が明文化されました。

第621条
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。
ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

原状回復とは、目的物を契約前の状態に戻すことです。

賃借人は、契約終了時に目的物を原状回復して返還すべき義務を負うと民法で定められており、これは賃貸物件にもあてはまります。

とはいえ、建物はどんなに大切に住んでも時間と共に劣化していきます。
そこで、借主が通常の方法で使用していた範囲の劣化は自然損耗とし、自然損耗以上の損耗があった場合にその部分を借主が修復するという方法が賃貸物件ではよくとられています。
ただ、その自然損耗の解釈が各々違うため、それがトラブルの原因となったりしています。

原状回復には借主が追加した設備も該当します。
ですから、借主が自己負担でエアコンを設置した場合、そのエアコンは取り外して(原状に回復して)引き渡さなければいけません。貸主に対し、自己負担で取り付けたエアコンを買い取って欲しいなどの要求はできない場合が多いです。

国交省のガイドライン

2020年の改正民法施行までは、退去時の原状回復については明確な定めがなく、揉める原因となっていました。
そこで、国交省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を作成しました。



ポイントをまとめると

原状回復は入居時の問題
原状回復の問題は、賃貸借契約の「出口」すなわち退去時の問題と捉えられがちですが、これを「入口」すなわち入居時の問題と捉え、入退去時における損耗等の有無など物件の状況をよく確認しておくことや、契約締結時において、原状回復などの契約条件を当事者双方がよく確認し、納得したうえで契約を締結するなどの対策を的確にとることが、トラブルを未然に防止するためには有効であると考えられます。
原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではない
原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。
そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。

原状回復と敷金精算

退去時の原状回復費用は、通常、預けている敷金から相殺して行われれます。

敷金の精算方法はさまざまです。
賃貸借契約書に詳しく書いてありますのでそちらで確認してください。



2020年 改正民法

2020年に改正民法が施行されました。
これにより、敷金(民法第621条の2)や原状回復(民法第621条)が明文化されました。




【資料】