通常の普通賃貸借契約だと2年ごとに契約更新の時期を迎えます。
契約更新時期が近づくと管理会社から契約更新の書類が届きますので、それに従って処理をしていきます。

家賃の値下げ交渉など契約の内容を見直すチャンスでもありますので、しっかり書類に目を通すようにしてください。

尚、定期借家契約の場合は更新はなく、契約満了とともに契約終了となります。引き続き住みたいときは再契約となります。

賃貸借契約の種類についてはこちらをご覧ください。

 

 



更新の種類

賃貸借契約の更新には種類があります。

合意更新

借主と貸主双方が協議をし、合意した上で契約の更新をすることを合意更新といいます。通常「契約の更新」といわれるのはこちらになります。

家賃や契約条件、連帯保証人の確認など内容の見直しをして、新たに賃貸借契約書を作成しますので、更新料や更新手数料などがかかることがあります。
賃貸契約時に火災保険にも加入したのならば、同時に火災保険の更新も行うことが多いです。



法定更新

一定期間内に契約の更新をしない場合、借地借家法第26条の規定で「以前の契約と同一条件で契約を更新した」とみなされます。これを法定更新といいます。

法定更新後は「更新期間は定めがないもの」となるため更新自体がなくなり、よって更新にかかる費用は通常不要となります。
ですが、賃貸借契約書に「法定更新後も更新料がかかる」などの記載がある場合は更新料を請求されることがありますので注意が必要です。

更新の手間が省けるメリットがある反面、以前の契約と同一条件で更新しなければいけないので、家賃の値下げや条件の変更などはできなくなります。
ですから、長期間住み続けた場合「更新料は節約になったけど、他の部屋と比べると家賃が大幅に高いままだった」ということもありえます。



法定更新後の連帯保証人の扱い

法定更新では、「更新後は連帯保証人の責任を免れる」との約定がないかぎり連帯保証人も引き続き継続されます。

これは、賃貸借契約は契約期間の定めがあっても更新をするのが一般的なため、更新時に保証人の保証意思の確認をしなかったとしても、賃貸借契約に「更新後は連帯保証人の責めを免れる」旨の明示がない限り、保証人は更新後に生じた賃貸借に基づく賃借人の債務についても責任があると解されているためです。



2020年の民法改正で連帯保証人の扱いにも変更が加わります。これにより、今後、解釈が変わってくる可能性もありますのでご注意ください。




【参考】



更新料

契約更新時に更新料や更新事務手数料(更新手数料など名称は違う場合があります)がかかる場合があります。
通常、更新料は貸主が受け取り、更新事務手数料は更新手続きを行う管理会社が受け取ります。

更新にかかる費用などは、契約時に取り交わしをした賃貸借契約書や重要事項説明書で説明されています。




【参考】



更新時の条件変更

契約更新にはメリットもあります。契約条件の見直しです。
家賃の値下げや条件などを変更したいときは契約更新時がチャンス。家賃の値下げなどは貸主が首を縦に振らないことが多いですが、ためしに挑戦してみるのも良いかもしれません。

必ず契約更新の書類を取り交わす前に交渉してください。



契約条件変更交渉のポイント

契約条件変更がうまくいくポイントは「貸主にとって、自分(借主)はずっと住み続けて欲しい優良な入居者かどうか」にあります。
逆に言うと、家賃滞納など問題のある借主なら貸主としては退去してほしいので、条件変更依頼をすべて断り「従来の条件が嫌なら退去してください」となるわけです。

ですから前提条件が重要となります。おもな条件は

家賃の延滞はしていないか
家賃の支払が遅れている場合は、貸主側は「本当は退去してほしい」と思っている可能性が高いです。「今の家賃が高すぎるなら退去したほうがいいいですよ」と言われて条件変更に至らないパターンが考えられます。
貸主側と友好関係は築けているか
家賃の支払はきちんとしていても、友人を頻繁に招いて部屋で大騒ぎをしたり、無断駐車をしたりなど、管理会社から何度も注意を受けている場合も条件変更は難しくなります。
「隣室がうるさいから退去する」など他の優良な入居者の退去につながることがあるため、「家賃を下げてまで入居してくれなくてもいいよ」となることもありえます。
物件は常に満室か
借主の良し悪しにかかわらず、物件自体が人気物件だと退去されてもすぐに次の借主が決まりますので、家賃の値下げなどの貸主不利の条件変更には応じない可能性があります。


提示する条件を決める

次にこちらが提示する条件の変更内容を決めます。
「少しでいいから家賃を下げてほしい」よりも「○○円下げてほしい」などと具体的に挙げたほうが交渉がすすみやすいためです。

これは現在の相場を目安にすると良いです。相場は賃貸物件検索サイトを利用して調べると簡単です。
賃貸物件検索サイトはサイトによって掲載物件が違うので、複数のサイトで検索してみてください。


住んでいる物件に空室があるか調べる
まずは住んでいるアパートやマンションに現在空室があるかを調べます。賃貸物件検索サイトで調べたり、建物を外から見て空室がないかを見てみましょう。
貸主は空室が増えると困るので、空室が多いほど条件交渉が捗ります。
賃貸物件検索サイトなどで住んでいる物件の入居者募集情報を見つけたらそれを参考にします。家賃や条件が大幅に違っていたら条件変更のチャンスです。
周辺の物件の条件を調べる
つぎに、周辺にある似た物件(広さ、家賃、築年数、条件など)の情報を集めます。
自分の住んでいる物件より、条件が良くて家賃が低い物件がたくさん見つかると交渉するときの資料として役立ちます。
調べるときは家賃と間取りに目が行きがちですが、広さ(平米)や築年数も忘れずにチェックするようにしましょう。
提案する変更条件を考えて管理会社に提案する
情報を集めたら、契約変更条件を考えます。

ポイントは「自分が退去したらどういう条件・家賃で新しい入居者を募集するか」。それよりも少しゆるめの条件や高めの家賃で交渉すると良いかもしれません。
「現在の契約条件が悪くなっても自分(現在の借主)が住み続けたほうが貸主にはメリットがある」と思わせるのがポイントです。

内容が決まったら更新の手続きを行う管理会社(貸主が更新手続きをする場合は貸主)に提案します。管理会社は貸主に話し、契約条件の変更をするか検討します。
こちらが出した条件について貸主側から「そこまではムリだけど1000円なら値下げしてもいい」などと逆提案されることもあるので、よく考えて交渉してください。

現在の募集条件を知ると、そのレベルまで自分の条件をあわせたくなりますが、今後も住み続けたいと思うのなら、そこまで欲張らず貸主側との良い関係が続けられる内容で折り合いをつけたほうが無難です。




いろいろ書きましたが、最終的には貸主や管理会社の意向で決まります

実際に交渉をしても家賃が下がる可能性はあまり高くないので「家賃が下がったらラッキー」ぐらいに思っておいた方が良いと思います。