賃貸借契約を締結すると、必ず出される条件のひとつが「火災保険加入」
さて、この火災保険には必ず入らなければいけないのでしょうか。

 

 

なぜ入居者が火災保険に加入するの?

「火災保険は建物が火事になったときに物件の所有者が受け取る保険なのに、なぜ入居者が保険料を払わなければいけないのか」
などという理由で火災保険への加入を嫌がる借主がたまにいます。

これは大きな誤解です。

賃貸借契約のときに加入条件となる火災保険とは「自分の家が火事になったときに受け取る保険」とは少し違い、借家人賠償責任保険、個人賠償責任保険、家財保険などがついたものをいいます。これらは火災保険の特約としてつけるのが一般的で、単独の保険はほとんどありません。

具体例としては、入居者が火事を起こしてしまったときは貸主に工事代などを払わなければいけませんし、水漏れ事故で階下を水浸しにしてしまったときは階下の入居者の家財などを弁償しなければいけません。このようなときに対応する保険です。

もし、火災保険に加入していなかった場合は全額入居者が支払わなければならず、高額の賠償金を請求される可能性があります。

つまり、賃貸契約時に加入する保険とは、貸主や損害を与えた人への賠償責任に対する保険で、借主を守る保険なのです。
ですから必ず加入することを強くお勧めします。

なお、入居条件に「火災保険加入」がある場合は、火災保険に加入しないと入居を断られることがあります。



賃貸契約者が入る保険の種類

賃貸契約者が加入する保険は、貸主に対して補償する「借家人賠償責任保険」、階下の入居者など他人に対して補償する「個人賠償責任保険」があります。
自身の家財を補償する「家財保険」「地震保険」もありますが、これは任意の場合もあります。
不動産会社が勧める火災保険はこれらをまとめた総合保険が多いです。


借家人賠償責任保険
失火やガス爆発など過失により借りている部屋に損害を与え、貸主に対して法律上の損害賠償責任を負った場合に対応する保険です。

通常、火事を起こしても重大な過失がない限り損害賠償責任は負いませんが(失火責任法)、賃貸物件の場合は適用外となります。
つまり、火事を起こしても借りた時のように元に戻して返さなければいけません。これを補償するのが借家人賠償責任保険になります。

対象は貸主なので、隣人や階下の入居者の補償には使えません。


個人賠償責任保険
日常生活において、過失により他人に怪我をさせたり他人の財物に損害を与え、法律上の損害賠償責任を負った場合に対応する保険です。

借家人賠償責任保険は貸主に対する保険ですが、この個人賠償責任保険は「他人」に対する保険になります。ですから「漏水事故で階下住人のテレビを壊した」などの事故に対応します。

個人賠償責任保険は賃貸物件だけに限りません。
自転車で事故を起こし相手を怪我させてしまった、お店の商品を誤って壊してしまったなど範囲は多岐に渡ります。
そのため、すでに加入している自動車保険やクレジットカードなどのオプションで対応できる場合があります。


家財保険
テレビ、冷蔵庫、洗濯機、タンス、洋服など借主の生活関連の動産全般にかける保険です。
火災、水濡れ、盗難などによって生じた家財の損害を補償します。地震は対象外なので注意してください。
保険の内容によっては、子供がぶつかってテレビを壊した、などの突発的な破損でも補償されます。

家財保険は借主自身のものを補償する保険(周囲に対する補償ではない)のため、任意加入の場合もあります。


地震保険
地震、噴火またはこれらによる津波を原因とする損害(火災や損壊など)を補償する地震災害専用の保険です。
地震保険は単独で加入はできませんので、火災保険に付帯するかたちで加入します。火災保険単体では地震が原因の損害は補償されませんので注意が必要です。

地震保険の対象は居住用の建物と家財です。賃貸物件の場合は建物は関係ありませんので(貸主側の問題)、家財への補償となります。
また、地震による火事など、地震が原因の事故には地震保険に加入していないと補償されません。
基本的にテレビ、冷蔵庫などの家財は補償されますが、1組30万円を超える貴金属や美術品は補償されません。

地震保険も任意加入の場合があります。ご自身の家財を見て検討するのが良いでしょう。



火災保険はどれでもいいの?

基本的に補償の内容が十分であればどの保険会社でも問題ありません。
学生なら大学の共済、借主が保険に詳しいのならご自身でお好きな保険に加入してもOKです。
ただし、たまに「うちの保険に必ず加入することが条件」という不動産会社もありますので注意してください。

個人で加入の際は、上記4つの保険の有無と補償内容を必ず確認するようにしてください。特に借家人賠償責任保険と個人賠償責任保険については重点的に確認をするようにしてください。

すでに保険に加入していて不動産会社が勧める保険に加入しない場合は、保険の内容がわかる書類のコピーを不動産会社に渡すとスムーズに話が進みます。



不動産会社が勧める火災保険に加入するメリット・デメリットをまとめました


メリット
借家人賠償責任保険に入り忘れたなど、保険の補償内容に不備が少ない
事故の際、手続きをやってもらえる

デメリット
個人賠償責任保険など、すでに加入している保険に重複して入る可能性がある
保険適用の事故の際、借主本人が保険手続きをしなければならない
必要以上の保険に入らされて、保険料が割高になる場合がある



不動産会社では、「基本の火災保険に借家人賠償責任保険を追加して個人賠償責任保険を追加して・・・」などと必要な保険を設計するより、住宅総合保険を勧められるケースが多くあります。

住宅総合保険とは、住宅や家財の損害に対し総合的に補償する保険です。火災保険の一種で、一枚の保険証券で住宅や家財に関する補償はほぼ対応しています。
「通常の火災保険にさらにいろいろな補償がついた保険」と考えるとわかりやすいかと思います。
不動産会社の勧める住宅総合保険は、持ち家の住宅総合保険とは少し違い、借家人賠償責任保険なども追加された保険になります。

一つの保険で済むので補償の漏れが少なく便利ですが、反面、不要な補償内容もあり割高になる傾向があります。



【参考】賃貸物件と失火責任法

失火責任法をご存知でしょうか。
簡単に言うと「火事を起こして隣家などに火が燃え移っても、失火者に重大な過失がないのなら損害賠償をしなくても良い」といった感じの法律です。

これを聞くと「損害賠償をしなくていいなら、賃貸の借主は火災保険に入る必要ないのでは?」と疑問を持つ方もいると思います。
では法律を詳しく見ていきましょう。

失火責任法は本則1項のみの短い法律です。

民法第709条の規定は、失火の場合には、適用しない。ただし、失火者に重大な過失があったときは、この限りでない(口語訳)

続けて、民法第709条

故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。

これらふたつを合わせると、

故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。
この法律は、失火の場合には適用しないが、失火者に重大な過失があったときはこの限りでない

となります。

実はこの民法709条とは「不法行為による損害賠償責任」を定めた法律です。
一方、賃貸建物で火事を起こした場合は「債務不履行による損害賠償責任」(民法415条以下)になるため適用されません。

では、この場合の「債務の不履行」とはなにか。

建物賃貸の場合、引き渡しと同時に「善良なる管理者の注意義務(善管注意義務)」が発生します。
これは民法400条に由来するもので、

債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない。

とあります。
簡単に言うと「借りたものは一般常識の範囲で使ってね」
ですから、普通に住んでいてできてしまった建物の汚れなどは問題がありませんが、火事を起こした場合はこれに違反したとみなされ、損害賠償の対象になります。

長々と説明しましたが、結論は

賃貸借契約に基づいて借りたアパートの部屋を失火により燃やしてしまった場合に、借主が貸主に対して原状回復して返還しなければならないとする債務の不履行に基づく賠償責任は、たとえ軽過失であったとしても、免れることはできません。



【資料】