敷金・礼金が無料の敷金礼金ゼロ物件が増えてきました。
新生活はなにかとお金がかかるので敷金礼金ゼロはありがたいですね。

でも、礼金はともかく敷金は退去後の原状回復費用に充てられるもの。なぜゼロにできるのでしょう?

 

 

敷金とは

そもそも敷金とは、契約者が賃料などの債務の補償のために貸主に預ける保証金です。
入居時に預け、退去時に未払い賃料や工事代があればそれを相殺して差額を返還します。

詳しくは敷金と原状回復

なぜ敷金礼金をゼロにするの?デメリットは?

ではなぜ、敷金をゼロにするのか。貸主にもデメリットだけではなくメリットもちゃんとあります。
逆に、借主にとってもメリットだけではなくデメリットもちゃんとあるのです。

敷金礼金ゼロ物件には次に該当するケースが多く見られます。

契約時に退去時の工事代をあらかじめ請求される
契約時に保証金や権利金などという敷金とは別の名目で請求されるケースです。
敷金ではないので、退去時に工事代の残額は返還されない場合があります。

退去時に原状回復費用を別に請求される
契約時には敷金はかかりませんが、退去時に工事代を請求されるケースです。
契約時に敷金を預けていないので請求額が大きくなる可能性があります。
通常の家賃が割高
敷金有り物件と比べ、毎月の家賃が多少高くなっています。工事代を毎月の家賃に上乗せしているケースです。
退去時に工事代を請求されることはありませんが、工事代を毎月分割で支払っているようなものなので、長期の入居になると損をすることになります。
通常より厳しい条件がある
違約金が発生したり、通常だと希望者のみの条件が必須条件になるなど、条件が厳しくなります。条件によっては別途費用がかかります。
例えば、「短期間で退去すると違約金が発生」「連帯保証人不要システムに必ず加入する」などがあります。
借手がなかなか決まらない物件
貸主の苦肉の策です。
敷金礼金をゼロにすることで契約時の費用負担を減らし、なんとか空室を埋めようとしています。


敷金礼金ゼロのポイント

デメリットばかりを並べていきましたが敷金礼金ゼロ物件は上手くつかえば非常にお得なプランです。
通常の使い方をしていれば原状回復で揉めることもありません。

通常の賃貸を考えている人も希望している物件に敷金礼金ゼロのプランがあるなら検討してみてはいかがでしょうか。

敷金礼金ゼロプランを検討する場合のチェックポイントは

契約時にかかる費用はあるか
契約時の費用に保証金、室内クリーニング代などの工事代っぽいものがないか確認しましょう。
あった場合は「敷金はゼロだけど工事代はしっかり取られている」物件になります。
退去時にかかる費用はあるか
退去時に原状回復にかかる費用を請求されることはないか確認しましょう。
敷金がないので入居時には安く済みますが、敷金を預けていないので退去時に支払が高額になるケースもあります。
敷金礼金ゼロ契約と通常の賃貸契約の違いを確認する
同じ物件で、敷金有り契約と敷金ゼロ契約を選べる場合もあります。
そのときは両方の契約の資料をもらい、比較してみることをオススメします。
入居期間はどれくらいになりそうか
「敷金ゼロにすると毎月の家賃が多少上がる」という契約の場合は、毎月の家賃に原状回復の工事代が上乗せされているとみなして良いと思います。
つまり、長期で入居するほど工事代を多く払う、ということになります。家賃として支払っているので、多く払っても戻ってきません。損をしない目安はだいたい2年ぐらい。短期退去の違約金(2年以内に退去した場合は家賃1ヶ月の違約金など)がある場合は、その期間までを目安にすると良いです。


なお、敷金ゼロでも借主の故意による損壊(壁を蹴って穴を空けたなど)は借主の負担となりますので注意してください。



ゼロゼロ物件トラブル

敷金礼金ゼロ物件と聞くと過去に問題になったゼロゼロ物件を思い出す人もいるかと思います。

これは、東京にある不動産会社が敷金礼金ゼロと謳って入居者を募集するものの、家賃の支払いが一日でも遅れると無断で鍵交換や荷物撤去を行い、入居者を追い出したという事例です。

敷金・礼金なしでマンションやアパートが借りられるとして低所得者にも人気の「ゼロゼロ物件」。
だが、「家賃の支払いが数日遅れただけで、部屋の鍵を交換された」といった苦情も多く、入居者への強引な措置が問題となっている。

こうした中、同物件の入居者が10月、不動産会社に慰謝料など1人あたり数百万円の損害賠償を求める訴訟を東京地裁に起こす。非正規雇用の拡大など収入の不安定な人が増える中、被害対策弁護団は「行き過ぎた『貧困ビジネス』は見過ごせない」と話している。

提訴するのは、不動産会社「スマイルサービス」(東京)のゼロゼロ物件に入居する都内の男性ら20~30歳代の3人。弁護団によると、同社の物件では、敷金・礼金を払わなくていい代わりに、家賃の支払いが1日でも遅れると、家賃約6万円に「違約金」などの名目で約2万円が上積みされる決まりで、無断で部屋の鍵を換えられたり、留守中に荷物を処分されたりしたケースもあった。

マンションに入居する場合、借地借家法に基づく賃貸借契約を結ぶのが一般的で、通常は正当な理由なく一方的に解約されない。しかし、同社は「鍵の一時使用」という特殊な契約形態を採り、契約書に「居住権は認められない」と記載していたため、いつでも解約できる内容になっていた。

スマイルサービスから相談を受けている宮岡孝之弁護士によると、約4000件のゼロゼロ物件を展開する同社は現在、違約金徴収をやめ、契約も8月から賃貸借契約に順次切り替えを進めているという。宮岡弁護士は、「契約に望ましくない部分があったのは 事実。提訴されれば、相応の賠償に応じる用意はある」と話している。

一方、被害対策弁護団の宇都宮健児弁護士は「鍵の利用契約とするのは脱法行為で、低所得者の弱みにつけ込んだビジネスだ。他の業者に警告する意味でも、法的責任を明らかにしたい」と話している。

今回、提訴を予定している30歳代の男性は、日雇い派遣として働いていた2年前、インターネットで同社の物件を見つけ、家賃5万8000円で、ロフト付きワンルーム(6畳)の部屋に入居した。しかし、仕事が少ない月には支払いが滞ることもあり、これまでに鍵を5回ほど勝手に交換され、違約金も10回以上支払った。
「就寝中いきなり部屋に入ってきた業者に追い出され、ネットカフェで過ごしたこともある」という。

「家賃滞納で住居侵入はやりすぎ」と提訴に踏み切ることにしたが、それでも、「ネットカフェや路上で暮らすのは絶対に避けたいので、ここに住み続けるしかない」と声を落とす。

ゼロゼロ物件は東京の賃貸アパート大手が約20年前に始め、各地に広がった。
初期費用が少なくて済むため、低所得の若者に人気だが、家賃滞納者への対応は厳しく、数か月の滞納で立ち退き訴訟を起こされることも多い。

大手業者などは、強引な取り立てを行わないようにするなど、運用を改善しているとするが、弁護団が今年7月に実施した電話相談には計65件の相談が寄せられ、スマイルサービス以外の業者への苦情や相談も、42件に上った。

2008年9月18日 読売新聞
記事は削除されているため全文引用しています

このゼロゼロ物件は、上で挙げた敷金礼金ゼロの賃貸借契約ではなく、鍵の一時的使用契約というかなり変わった契約になっています。

通常の賃貸借契約は、借地借家法により借主が手厚く保護されていて、一度入居したら家賃を何ヶ月滞納しようと貸主が入居者を退去させることは非常に難しくなります。
そこでこの会社は、賃貸借契約ではなく「施設付鍵利用契約」というかたちをとり、借地借家法が適用されないようにし、家賃が遅れれば即退去、というかなり強引な抜け道をつくりました。

読んでもらえればわかる通り、このゼロゼロ物件はかなり特殊なケースで、特殊というかもう黒に近いグレーなので、通常、不動産会社がこんな契約をするとは思えませんが、契約者が「敷金礼金が無料」という言葉だけに釣られ、細かい内容を確認しないまま契約しトラブルになるケースもままあります。

賃貸借契約を締結した以上「知らなかった」ではすみません。
締結する前に契約の内容を理解することが大切です。